Что такое ипотека?

Ипотека — это целевой кредит, который направляется на приобретение недвижимости. Этот кредит предполагает обязательное обеспечение сделки залогом. Классическая ипотека оформляется под залог приобретаемого за счет заемных средств имущества. Есть еще один вариант оформления — когда залогом выступает иная недвижимая собственность заемщика. Ипотека — большой и сложный кредит, который характеризуется множеством нюансов. Для многих именно жилищный заем становится возможностью обзавестись собственным жильем.

На что может быть оформлена ипотека?

За счет оформления ипотечного кредита можно приобрести разные виды недвижимого имущества, это могут быть и жилые, и нежилые объекты. Банки не единодушны к возможным видам приобретения. Один могут предоставлять ипотеку только на недвижимое имущество, а другие предлагают более расширенный список возможных приобретений.

На рынке кредитования можно встретить ипотечные займы, за счет которых можно приобрести:

  • квартиры на вторичном и первичном рынках;
  • строящееся жилье в новостройках;
  • частный дом, квартиру в таунхаусе;
  • земельный участок;
  • дачу;
  • гараж.

Кроме готовых объектов и строящихся квартир в новостройках, за счет ипотечных средств можно построить собственный частный дом/коттедж. Это уже отдельный вид жилищного займа, который обладает множеством тонкостей и нюансов. Сложности его оформления связаны с залогом. Дома фактически еще нет, а залог должен быть.

Требования к залогу

Ипотека всегда оформляется в сопровождении залога, которым может быть приобретаемое имущество или иное недвижимое имущество, находящееся в собственности заемщика. Залог играет важную роль для банка — он служит гарантией возвратности средств. Пока долг не погашен, недвижимость не принадлежит заемщику полноправно. Если заемщик перестанет исполнять свои обязательства, банк может реализовать через суд залог и покрыть просроченный долг.

При этом заемщик беспрепятственно пользуется предметом залога за исключением возможности смены собственника. Невозможно подарить или продать объект полностью или частично, это будет допустимо только после полного закрытия ипотечного кредита.

Так как залог важен для кредитора, то банк применяет к нему определенные требования. Выбирая объект для покупки, нужно отталкиваться именно от этих требований. Каждый банк устанавливает свой перечень критериев к залогу, но везде он примерно одинаков. Конечно, требования зависят и от вида покупаемого имущества. Чаще всего за счет ипотеки граждане приобретают квартиры, поэтому для них могут быть актуальны следующие требования:

  • дом не деревянный, с прочным фундаментом и межэтажными перекрытиями;
  • год постройки дома не старше, чем это указано банком;
  • дом не аварийный;
  • на момент погашения кредита по графику износ дома не должен составить более 70%;
  • объект расположен в городе, где и оформляется ипотека;
  • подведены все необходимые коммуникации;
  • запрещено приобретать имущество у близких родственников.

Банк обязательно проверяет и юридическую чистоту квартиры. Так, в ней не должно быть временно выписанных лиц, а также не должно быть обнаружено никаких обременений. Все аспекты критериев к залогу подтверждаются документально. В том числе необходимо провести и экспертную оценку стоимости потенциального залога. Ипотека предполагает большой пакет документов, а сам процесс оформления состоит из нескольких этапов.

Оформление требует обязательного внесения первого взноса, размер которого стандартно составляет минимум 20% от стоимости покупаемого объекта. Банк при приеме заявки может потребовать документ, который подтвердит наличие у заемщика суммы для первого взноса.

Кто может оформить ипотеку?

Это большой кредит, который сопровождается большими по размеру ежемесячными платежами. Выплата ипотеки растягивается на срок до 30-ти лет, поэтому требования банка к платежеспособности заемщика очень высокие. В течение долгого времени гражданин будет отдавать существенную часть своей заработной платы банку, при этом у него должно оставаться достаточно средств для существования.

Ипотека выдается только гражданам с положительной кредитной историей. Пенсионеры по этим программам не кредитуются. Более того, банки часто устанавливают возрастной ценз, согласно которому на момент последнего платежа по графику заемщик не должен достичь пенсионного возраста. Если банк признает клиента платежеспособным, он оглашает положительный ответ.

Как проходит оформление ипотеки

Процесс оформления ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

  1. Предоставление банку документов о доходе, месте трудоустройства, семейном положении. На этом этапе банк определяет, может ли он выдать этому гражданину ссуду, сколько он может ему предоставить. При одобрении банк оглашает максимальный лимит ипотечного кредита.
  2. Заемщик ищет жилье, которое должно соответствовать критериям, указанным банком. Если жилье найдено, на него и его продавца собирается пакет документов для передачи в банк. Если к недвижимости нет нареканий, одобрение приобретает статус окончательного.
  3. В завершении заключается кредитный договор и составляется закладная на объект.

Страхование объекта

По закону имущество, на которое накладывается обременение, должно быть застраховано от различных случаев. Страхование — это обязанность заемщика, именно он оплачивает стоимость полиса. Пока ипотечный кредит действует, заемщик обязан ежегодно продлевать действие страхового полиса. Страховую компанию можно выбрать самостоятельно.

Сложности оформления

Жилищные займы — сложные кредиты. Нужно собрать очень большой пакет документов, найти подходящую недвижимость, заказать оценку объекта. Если заемщик состоит в браке, нужно согласие на сделку супруга/супруги, сбор дополнительного пакета документов, оформление супруга в качестве созаемщика. Банк может настаивать на приобретение услуг страхования у своего партнера по бешеным расценкам. Чтобы оформление прошло быстро и без проволочек, можно обратиться за помощью к специалистам, которые занимаются сопровождением кредитных сделок.